24 Feb

2018 “Québec Apartment Investment Conference”

General

Posted by: Peter Tsagarelis

Good time to build apartment buildings  !

This was the message that was most prevalent at last week’s “Québec Apartment Investment Conference” that was held at the Palais de Congres. The Conference brings together owners, managers, developers, investors and lenders to provide valuable insights into the multi-unit residential market.

This is what I took away from this conference:

1.There’s strong investor demand for apartment buildings. There’s still a strong rental demand.

2.Interest rates are still near all-time lows, and the single largest cost of owning an apartment building is the cost of capital. And it’s never been cheaper.

3.Because interest rates are low, cap rates are low and pushing apartment building prices up.

4.The last point is that Canada is an attractive place to invest relative to the rest of the world. People want to come here for the stability of Canada can offer.

5.They’re a safer investment than office properties, where the loss of an anchor tenant could be devastating to a landlord, while people will always seek affordable places to live.

6. When you build an apartment, you’re building it for its ongoing cash flow and you measure it from a 10- or 20-year internal rate of return.

 

Please call me to discuss any project you may have in mind.

Peter Tsagarelis

Commercial real estate mortgage broker

(514)757-4117

 

 

 

11 Feb

8 ASTUCES POUR FAIRE FRUCTIFIER VOTRE PLACEMENT IMMOBILIER

General

Posted by: Peter Tsagarelis

8 ASTUCES POUR FAIRE FRUCTIFIER VOTRE PLACEMENT IMMOBILIER

Écrit par Monick Bergeron le 8 nov. 2016 07:00:00
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 Investir est la base ultime de la liberté financière. C’est le rêve de milliers de personnes, autant les plus jeunes que les plus âgés. Cependant, peu de gens transforment ce rêve en réalité. Lorsque l’on parle de placement immobilier, c’est encore pire. En effet, certains diront qu’il est plus facile d’investir en bourse qu’en immobilier. Dans les deux cas, il faut un minimum de ressources et de gestion active pour en retirer un bon bénéfice.

Maintenant, comment faire fructifier votre placement immobilier avec quelques trucs simples? Dans l’idéal, il faut avoir un plan, une vision, une cible, de bons outils et surtout laisser ses émotions de côté. Dans cet article, vous découvrirez comment transformer votre placement actuel en une machine d’investissements.

CHOISIR UN SEUL TYPE DE PLACEMENT IMMOBILIER

Bien que cela puisse sembler étrange, plusieurs investisseurs, dès le début, choisissent la diversité. En effet, il faut se concentrer sur un seul type soit l’achat de maisons ou d’appartements. Bien que ces trois investissements soient locatifs, ils requièrent tous une gestion différente. Plus votre portfolio est diversifié, plus il demandera de la gestion et du temps. En ayant plus de temps en banque, vous pouvez faire plus de recherche d’opportunités par exemple.

Concentrez-vous sur un seul type de placement immobilier le temps qu’il devienne plus gros et vous donne plus de liberté pour faire d’autres types d’investissements.

RÉALISER DES BÉNÉFICES AVANT L’ACHAT

Faire fructifier son placement immobilier, c’est aussi savoir négocier dès le début pour en retirer le meilleur. Vous ne réalisez pas seulement les bénéfices à la vente, mais aussi au début. Cela se joue sur les compromis, les réductions de prix et même sur les rénovations préachat.

De plus, essayez de trouver un vendeur motivé. Ceux-si ont besoin de vendre rapidement pour remplir leurs liquidités, se débarrasser d’un surplus de gestion ou toutes autres raisons qui pourraient justifier une vente rapide. Ce que vous économiserez au début vous permettra d’investir ailleurs, de faire des réparations plus rapidement ou de faire des améliorations locatives.

AVOIR UNE CIBLE DE LOCATAIRES

Vous devez choisir une cible pour vos placements immobiliers. Par exemple, si vous visez les étudiants il sera plus bénéfique de choisir un emplacement près d’un CÉGEP ou d’une université avec de petits logements abordables, mais décents. Si vous visez les jeunes familles, privilégiez un emplacement près des centres d’achats et des écoles.

Le but est d’assurer un taux d’occupation très haut pour maximiser le retour sur investissement. De plus, cela vous permet de répartir vos efforts plus équitablement selon le type de locataire. L’idéal serait que chaque bloc ou parc immobilier ait sa propre cible.

TRAITER L’INVESTISSEMENT COMME UNE ENTREPRISE

Dans l’objectif de réaliser un profit avec votre placement immobilier, gérez vos investissements comme une “business” à temps plein. Vous deviendrez un gestionnaire de parc immobilier. Ainsi, vous changerez votre vision et vous impliquerez plus dans le processus de gestion.

Il y a un grand pas à faire entre investisseur et investisseur-gestionnaire. D’ailleurs, si vous voulez pousser plus loin, créez une entreprise et bénéficiez des privilèges que cela apporte. La gestion d’une entreprise est un apprentissage important qui vous aidera à mettre la main sur beaucoup plus d’opportunité et des deals.

LAISSER LES ÉMOTIONS DE CÔTÉ

Le pire ennemi d’un investisseur est l’émotion et l’attachement. Que ce soit en bourse ou en immobilier, lorsque vous faites face à une opportunité ou une transaction, laissez vos émotions à la maison.

  • Est-ce que l’emplacement est idéal pour ma cible?
  • Est-ce que le l’accessibilité aux services est idéal pour ma cible?
  • Est-ce qu’il y a des réparations majeures ou des améliorations à faire?
  • Quel est l’état de la situation économique du secteur?

Trop d’investisseurs achètent parce qu’ils aiment le charme, les boiseries, l’emplacement, mais selon leurs critères personnels. Vous achetez pour votre cible afin qu’ils se sentent bien dans votre bloc. Les émotions mettent un filtre devant vos yeux et perturbent vos décisions. Pour faire croître vos investissements, il faut avoir l’esprit clair et prendre des décisions basées sur des faits et des chiffres. Pour ce faire, nous vous invitons à utiliser le radar immobilier de JLR pour faire des analyses immobilières gratuitement.

CONNAÎTRE TOUS LES CHIFFRES ET FAIRE UN SUIVI CONSTANT

En parlant de chiffres, faites un suivi très serré de vos états de compte, de vos liquidités disponibles, comptes à payer, etc. De plus, assurez-vous d’avoir un contrôle sur le paiement de vos locataires. Les retards font en sorte que vous devez débourser de votre poche pour payer les taxes et l’hypothèque par exemple. Ainsi, cela ralentit votre croissance et vous empêche d’élargir vos placements immobiliers. Ne lésinez pas non plus sur vos impôts.

Un oubli ou une erreur dans vos chiffres pourrait vous coûter très cher et nuire à votre réputation financière. Le seul moyen de faire fructifier vos placements immobiliers est d’éviter de reculer.

BIEN GÉRER SON RÉSEAU DE CONTACTS

Créez-vous un réseau de contacts solide et une “dreamteam”. Si vous voulez être sérieux dans la gestion de votre placement immobilier, assurez-vous d’avoir un large éventail de spécialistes et d’entretenir de bonnes relations. Votre carnet de contact devrait au moins avoir :

  • Un comptable;
  • Un notaire;
  • Un courtier immobilier;
  • Un conseiller financier;
  • Des spécialistes en bâtiment;
  • Une équipe de construction (rénovation);
  • L’évaluateur
  • Et plus.

Ces alliés vous permettront d’optimiser le processus d’investissement et vous aideront sur les aspects que vous maîtrisez le moins. D’ailleurs, en ayant un grand réseau de contacts, vous élargissez par le fait même le nombre d’opportunités (vente et achat) que vous pourriez avoir.

UTILISER DES OUTILS MODERNES

Nous sommes dans une ère moderne où les outils de gestion et de communication sont extrêmement abordables. Considérant que la majorité de la population utilise maintenant internet, les téléphones intelligents et les tablettes, vous devez idéalement vous adapter à cette réalité. En effet, votre e-réputation est tout aussi important que vos relations en personne.

Utilisez votre site internet comme levier et les médias sociaux comme plateforme de publicité. De plus, internet regorge de sources d’informations pour faciliter votre recherche de placements immobiliers. Plus vous en savez, plus vos décisions vous rapporteront.

N’hésitez pas non plus à utiliser des outils spécialisés pour les professionnels de l’immobilier qui peuvent vous permettre de trouver des opportunités ou de mieux gérer vos actifs.

Ce qu’il faut retenir pour faire fructifier votre placement immobilier est simplement que cela relève de la discipline et de la rigueur. Il vous faut un plan d’action, une vision et un excellent réseau de contact. Si vous avez déjà des placements, développez votre sens de la gestion, élargissez votre vision et continuez à apprendre. L’investissement dans votre développement personnel est tout aussi valable que vos placements.

Finalement, ce ne sont pas les moyens qui manquent pour faire croître votre portfolio et ces astuces sauront certainement vous aider.