13 Sep

What is the maximum financing possible when purchasing an apartment building ?

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When you purchase an apartment building, also commonly referred to as a multi-family, rental, investment, income or multi-unit residential property, you are subject to a set of rules that are different from those that apply to the mortgage of a single-family house. Documentation, profitability, value of the guarantee, cash flow of the building, and (for an investor who owns several buildings) cash flow of the entire real estate portfolio are all aspects that need to be taken into consideration when asking for a mortgage loan on an investment property. The lender will also consider other aspects that are specific to the building: location, income and expenses, environmental study, etc.

Maximum financing for a multi-unit residential property:

85% loan to value


To learn more about how I can help you obtain the best rate for your purchase financing, call me at 514-757-4117 or send an email to ptsagarelis@northeastmortgages.com

Your consultation costs nothing and there is never any obligation to use my services. By consulting a commercial mortgage broker, you will maximize the chances of having your mortgage loan approved and avoid paying unnecessary fees.

3 Sep

North East Mortgages Commercial and Multi Unit Residential Financing

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At North East Commercial Mortgages, we are completely independent from any bank or lender.We work for our clients. Your best interest is our best interest.

We work with institutional and private lenders to get you the right mortgage for any commercial property. For purchase, renewal, refinance and construction loans.

  • Multi-unit residential
  • Semi-commercial properties
  • Industrial buildings
  • Office buildings
  • Retail plazas
  • Warehouses
  • Land Development

We deal with all the banks, trusts, insurance companies and pension funds. And because we send them millions of dollars of mortgages every year, we have access to rates that are not available to the public.

With interest rates on the rise, properties should be financed to the maximum while the cost of capital is still low, to maximize the return.

Multi-Unit Residential Rates

5-year term 3.15% – 3.35%

10-year term 3.50% – 3.65%

Please note that rates change daily.CMHC insured loans for apartment buildings with 5+Units. Minimum loan amount $1.5M

Purchases finance up to 75% of the property’s appraised value. (up to 85% for CMHC insured loans)

Refinancing ask us about competitive interest rates, terms and conditions.

Equity take-outs mobilize existing equity for personal or investment use.

Capital improvements increase the value of existing properties to maximize your potential net worth.

For more information please visit www.petertsagarelis.com

6 Mar

Courtier qui se spécialise en investissement immobilier multi-logements

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2 milliards de raisons pour qu’un courtier se spécialise en investissement immobilier multi-logements par Nikolaï Ray   3 janvier 2017

La profession de courtier immobilier ne se limite pas à afficher ses pancartes aux quatre coins de la ville. Ce texte aborde la mentalité à avoir pour devenir un courtier immobilier spécialisé en multi-logements.

À tous les jours, je rencontre des gens qui aimeraient devenir courtier immobilier et transiger des immeubles locatifs. Ceux-ci pensent, à tort, que pour être un courtier immobilier il suffit :

  • d’installer sa photo sur des dizaines de pancartes aux quatre coins de la ville , sur la bande de  la patinoire à l’aréna et dans le journal local;
  • de passer ses soirées à visiter des dizaines de  bungalows avec de jeunes couples et à négocier sans fin pour réduire le prix de vente de quelques milliers de dollars tout en allant chercher quelques inclusions de plus;
  • de se garder occupé  pendant des heures et des heures lors des visites libres le dimanche après-midi;
  • de se promener entre les dizaines de groupes de réseautage tel que les BNI, les chambres de commerce et les cinq à sept ;
  • de faire du porte à porte le samedi matin afin de distribuer son calendrier à tous les résidents du quartier.

Dans le monde des courtiers immobiliers qui ont trouvé une niche en multi-logements, c’est tout le contraire! La routine de ces courtiers ressemble plutôt à ceci :

  • la majorité travaille du lundi au jeudi de 9h à 19h et le vendredi de 9h à 15h;
  • peu ou aucun travaille la fin de semaine;
  • ils effectuent une visite seulement à la suite de l’acceptation d’une promesse d’achat (aucune visite libre!);
  • aucun «home staging» ni de photos dispendieuses;
  • peu ou pas d’émotions et de coups de cœur, mais beaucoup de logique et de chiffres. Bref, une mentalité d’affaires.
Le saviez-vous?

Au Québec, sur une période habituelle d’un an, il y a plus de :

  • 2 milliards de dollars ( 2 G$) en transactions multi-logements;
  • 100 millions de dollars ( 100 M$) en commissions potentielles;
  • 4 000 transactions qui nécessitent l’expertise de véritables professionnels, ce qui représente en réalité 8 000 implications (4 000 du côté de l’acheteur et 4 000 du côté du vendeur).

UNE CLIENTÈLE DE GENS D’AFFAIRES

En multi-logements, la clientèle est différente : ce sont des investisseurs. Ils ne tolèrent pas une mentalité de «vendeur de voitures d’occasion». Il ne s’agit plus d’être une machine à lister des mandats de vente, comme dans l’immobilier résidentiel. Le courtier doit agir avec une mentalité de fiduciaire et épauler ses clients dans une vision de réussite à long terme, afin de bénéficier de la fidélité des investisseurs, car ceux-ci achètent ou vendent des blocs plus d’une fois dans leur vie! Le carnet de contacts du courtier immobilier multi-logements est son gagne pain : perdre un contact signifie perdre plusieurs transactions!

En ce moment, les investisseurs immobiliers sont plutôt mal desservis. Peu de courtiers immobiliers ont décidé de faire du multi-logements leur niche, et plusieurs ont tenté sans succès; faute de connaissances et de compétences.

UN «DEAL» N’EST PAS UN «DEAL»

Dans le marché d’aujourd’hui, avec les taux d’intérêts qui augmentent, les investisseurs ne se fient pas au prix de vente de l’immeuble, mais au calcul des VÉ actuelles et futures pour déterminer si un immeuble locatif est un «deal» ou non. De plus, selon son profil d’investisseur, sa recherche de blocs se fait selon des paramètres bien précis et ces paramètres ne sont pas toujours écrits dans une fiche Centris. Par exemple, certains profils d’investisseurs se spécialisent dans l’optimisation des revenus ou des dépenses d’un immeuble. Pour trouver son «deal», il faut analyser les fiches, faire des calculs et comparer ces calculs à certaines valeurs du marché dans lequel se trouve le bloc. Malheureusement, il faut aussi faire des calculs pour déterminer les valeurs de ce marché. Il ne s’agit pas simplement d’envoyer une fiche Centris à un client et d’attendre son coup de coeur.

Ce n’est pas tout! Après la promesse d’achat et l’inspection, il y a le financement. L’investisseur voudra parfois négocier une balance de prix de vente ou aura besoin d’impliquer des associés… Bref, pour que la transaction n’échoue pas, une connaissance et une expérience des méthodes de financements traditionnelles et créatives est nécessaire!

Vous trouvez ça compliqué? Je vous donne la version abrégée, c’est encore plus compliqué que ça en réalité.

24 Feb

2018 “Québec Apartment Investment Conference”

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Good time to build apartment buildings  !

This was the message that was most prevalent at last week’s “Québec Apartment Investment Conference” that was held at the Palais de Congres. The Conference brings together owners, managers, developers, investors and lenders to provide valuable insights into the multi-unit residential market.

This is what I took away from this conference:

1.There’s strong investor demand for apartment buildings. There’s still a strong rental demand.

2.Interest rates are still near all-time lows, and the single largest cost of owning an apartment building is the cost of capital. And it’s never been cheaper.

3.Because interest rates are low, cap rates are low and pushing apartment building prices up.

4.The last point is that Canada is an attractive place to invest relative to the rest of the world. People want to come here for the stability of Canada can offer.

5.They’re a safer investment than office properties, where the loss of an anchor tenant could be devastating to a landlord, while people will always seek affordable places to live.

6. When you build an apartment, you’re building it for its ongoing cash flow and you measure it from a 10- or 20-year internal rate of return.

 

Please call me to discuss any project you may have in mind.

Peter Tsagarelis

Commercial real estate mortgage broker

(514)757-4117

 

 

 

11 Feb

8 ASTUCES POUR FAIRE FRUCTIFIER VOTRE PLACEMENT IMMOBILIER

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8 ASTUCES POUR FAIRE FRUCTIFIER VOTRE PLACEMENT IMMOBILIER

Écrit par Monick Bergeron le 8 nov. 2016 07:00:00
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 Investir est la base ultime de la liberté financière. C’est le rêve de milliers de personnes, autant les plus jeunes que les plus âgés. Cependant, peu de gens transforment ce rêve en réalité. Lorsque l’on parle de placement immobilier, c’est encore pire. En effet, certains diront qu’il est plus facile d’investir en bourse qu’en immobilier. Dans les deux cas, il faut un minimum de ressources et de gestion active pour en retirer un bon bénéfice.

Maintenant, comment faire fructifier votre placement immobilier avec quelques trucs simples? Dans l’idéal, il faut avoir un plan, une vision, une cible, de bons outils et surtout laisser ses émotions de côté. Dans cet article, vous découvrirez comment transformer votre placement actuel en une machine d’investissements.

CHOISIR UN SEUL TYPE DE PLACEMENT IMMOBILIER

Bien que cela puisse sembler étrange, plusieurs investisseurs, dès le début, choisissent la diversité. En effet, il faut se concentrer sur un seul type soit l’achat de maisons ou d’appartements. Bien que ces trois investissements soient locatifs, ils requièrent tous une gestion différente. Plus votre portfolio est diversifié, plus il demandera de la gestion et du temps. En ayant plus de temps en banque, vous pouvez faire plus de recherche d’opportunités par exemple.

Concentrez-vous sur un seul type de placement immobilier le temps qu’il devienne plus gros et vous donne plus de liberté pour faire d’autres types d’investissements.

RÉALISER DES BÉNÉFICES AVANT L’ACHAT

Faire fructifier son placement immobilier, c’est aussi savoir négocier dès le début pour en retirer le meilleur. Vous ne réalisez pas seulement les bénéfices à la vente, mais aussi au début. Cela se joue sur les compromis, les réductions de prix et même sur les rénovations préachat.

De plus, essayez de trouver un vendeur motivé. Ceux-si ont besoin de vendre rapidement pour remplir leurs liquidités, se débarrasser d’un surplus de gestion ou toutes autres raisons qui pourraient justifier une vente rapide. Ce que vous économiserez au début vous permettra d’investir ailleurs, de faire des réparations plus rapidement ou de faire des améliorations locatives.

AVOIR UNE CIBLE DE LOCATAIRES

Vous devez choisir une cible pour vos placements immobiliers. Par exemple, si vous visez les étudiants il sera plus bénéfique de choisir un emplacement près d’un CÉGEP ou d’une université avec de petits logements abordables, mais décents. Si vous visez les jeunes familles, privilégiez un emplacement près des centres d’achats et des écoles.

Le but est d’assurer un taux d’occupation très haut pour maximiser le retour sur investissement. De plus, cela vous permet de répartir vos efforts plus équitablement selon le type de locataire. L’idéal serait que chaque bloc ou parc immobilier ait sa propre cible.

TRAITER L’INVESTISSEMENT COMME UNE ENTREPRISE

Dans l’objectif de réaliser un profit avec votre placement immobilier, gérez vos investissements comme une “business” à temps plein. Vous deviendrez un gestionnaire de parc immobilier. Ainsi, vous changerez votre vision et vous impliquerez plus dans le processus de gestion.

Il y a un grand pas à faire entre investisseur et investisseur-gestionnaire. D’ailleurs, si vous voulez pousser plus loin, créez une entreprise et bénéficiez des privilèges que cela apporte. La gestion d’une entreprise est un apprentissage important qui vous aidera à mettre la main sur beaucoup plus d’opportunité et des deals.

LAISSER LES ÉMOTIONS DE CÔTÉ

Le pire ennemi d’un investisseur est l’émotion et l’attachement. Que ce soit en bourse ou en immobilier, lorsque vous faites face à une opportunité ou une transaction, laissez vos émotions à la maison.

  • Est-ce que l’emplacement est idéal pour ma cible?
  • Est-ce que le l’accessibilité aux services est idéal pour ma cible?
  • Est-ce qu’il y a des réparations majeures ou des améliorations à faire?
  • Quel est l’état de la situation économique du secteur?

Trop d’investisseurs achètent parce qu’ils aiment le charme, les boiseries, l’emplacement, mais selon leurs critères personnels. Vous achetez pour votre cible afin qu’ils se sentent bien dans votre bloc. Les émotions mettent un filtre devant vos yeux et perturbent vos décisions. Pour faire croître vos investissements, il faut avoir l’esprit clair et prendre des décisions basées sur des faits et des chiffres. Pour ce faire, nous vous invitons à utiliser le radar immobilier de JLR pour faire des analyses immobilières gratuitement.

CONNAÎTRE TOUS LES CHIFFRES ET FAIRE UN SUIVI CONSTANT

En parlant de chiffres, faites un suivi très serré de vos états de compte, de vos liquidités disponibles, comptes à payer, etc. De plus, assurez-vous d’avoir un contrôle sur le paiement de vos locataires. Les retards font en sorte que vous devez débourser de votre poche pour payer les taxes et l’hypothèque par exemple. Ainsi, cela ralentit votre croissance et vous empêche d’élargir vos placements immobiliers. Ne lésinez pas non plus sur vos impôts.

Un oubli ou une erreur dans vos chiffres pourrait vous coûter très cher et nuire à votre réputation financière. Le seul moyen de faire fructifier vos placements immobiliers est d’éviter de reculer.

BIEN GÉRER SON RÉSEAU DE CONTACTS

Créez-vous un réseau de contacts solide et une “dreamteam”. Si vous voulez être sérieux dans la gestion de votre placement immobilier, assurez-vous d’avoir un large éventail de spécialistes et d’entretenir de bonnes relations. Votre carnet de contact devrait au moins avoir :

  • Un comptable;
  • Un notaire;
  • Un courtier immobilier;
  • Un conseiller financier;
  • Des spécialistes en bâtiment;
  • Une équipe de construction (rénovation);
  • L’évaluateur
  • Et plus.

Ces alliés vous permettront d’optimiser le processus d’investissement et vous aideront sur les aspects que vous maîtrisez le moins. D’ailleurs, en ayant un grand réseau de contacts, vous élargissez par le fait même le nombre d’opportunités (vente et achat) que vous pourriez avoir.

UTILISER DES OUTILS MODERNES

Nous sommes dans une ère moderne où les outils de gestion et de communication sont extrêmement abordables. Considérant que la majorité de la population utilise maintenant internet, les téléphones intelligents et les tablettes, vous devez idéalement vous adapter à cette réalité. En effet, votre e-réputation est tout aussi important que vos relations en personne.

Utilisez votre site internet comme levier et les médias sociaux comme plateforme de publicité. De plus, internet regorge de sources d’informations pour faciliter votre recherche de placements immobiliers. Plus vous en savez, plus vos décisions vous rapporteront.

N’hésitez pas non plus à utiliser des outils spécialisés pour les professionnels de l’immobilier qui peuvent vous permettre de trouver des opportunités ou de mieux gérer vos actifs.

Ce qu’il faut retenir pour faire fructifier votre placement immobilier est simplement que cela relève de la discipline et de la rigueur. Il vous faut un plan d’action, une vision et un excellent réseau de contact. Si vous avez déjà des placements, développez votre sens de la gestion, élargissez votre vision et continuez à apprendre. L’investissement dans votre développement personnel est tout aussi valable que vos placements.

Finalement, ce ne sont pas les moyens qui manquent pour faire croître votre portfolio et ces astuces sauront certainement vous aider.

12 Jan

A major bank just hiked mortgage rates – and this time, it’s a big deal

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Canada’s mortgage-rate trendsetter, Royal Bank of Canada, hiked its posted five-year fixed mortgage rate Thursday.

In days gone by, I never would have written about this. Posted rate changes were no big deal.

Today, they are.

Government regulations now force most Canadians to prove they can afford much higher rates before getting approved for a mortgage. This “stress testing,” as it’s called, makes RBC’s seemingly insignificant rate change quite consequential indeed.

 

It’s been a long time coming

The Bank of Canada’s posted five-year fixed rate is used for most mortgage stress testing in this country, and it has been four years since it last exceeded 5 per cent.

RBC’s 15-basis-point increase to its posted five-year fixed rate could mark an epoch in Canada’s mortgage qualification rate. If a few more Big Six banks follow its lead (and I think they will), the qualification rate will jump from 4.99 per cent today to 5.14 per cent next week, making the stress test even harder. (Update: TD followed RBC in hiking rates on Friday, raising its five-year fixed rate to 5.14 per cent.)

In fact, mortgage borrowers haven’t had to qualify at rates that high since 2008 (back when government stress testing hadn’t even started).

Assuming other banks follow RBC, a 5.14-per-cent qualification rate would cut a borrower’s buying power (maximum mortgage amount) by roughly 1.4 per cent. For a household making $70,000 a year, that means a $4,000 to $5,000 smaller maximum mortgage. And the actual impact could be even more depending on the borrower’s qualifications, contract rate, equity and whether they have default insurance.

Now, $4,000 to $5,000 less “mortgageability” may not sound like much, but when you’re bidding against multiple buyers or desperate to consolidate high-interest debt, every $1,000 counts. That’s why up to 5 per cent to 10 per cent of uninsured bank borrowers (that is, those with 20-per-cent-plus equity who can’t pass the stress test) could migrate to credit unions this year. The higher the banks’ five-year fixed rates go, the more borrowers they’ll lose to credit unions.

The Bank of Canada’s on deck

If bond traders are right, the prime rate will rise 25 basis points after Jan. 17. (A basis point is 1/100th of a percentage point.) That’s because markets are pricing in a three-in-four chance the Bank of Canada hikes rates that day.

That, in part, has driven bond yields to four-year highs. And higher bond yields in turn drive higher fixed mortgage rates. But even if you knew higher rates were on the way, it wouldn’t help you pick a mortgage.

While traders expected rates to jump 50 to 75 basis points this year – and they very well might – rate expectations change on a dime. For all anyone knows, rates could dive next year or in 2020, thanks to Canada’s structurally low inflation, uncertainty over the North American free-trade agreement and housing headwinds, and hypersensitivity to interest rate hikes. That’s why your average mortgage rate over five years is far more important than your rate this year.

The best approach to hikes

Forget all the noise, forget your personal rate outlook and focus on risk management. This advice works because long-term rate moves are random and unpredictable.

The central question should be: If your mortgage rate jumps one or two percentage points by the time you renew, can you handle a 5-per-cent to 20-per-cent leap in your payments?

If yes, you can still find variable rates as low as prime minus 1.25 per cent (insured) and prime minus 0.86 per cent (uninsured). Anything better than prime minus 0.70 per cent offers solid risk-reward in this economy.

If you can’t comfortably handle a near-term jump in payments, you’re probably more suited to a five-year fixed. That’s not such a bad thing since the best five-year fixed rates are still below 3 per cent.

But five-year fixed rates below 3 per cent may not be around by year-end. So if you’re heavily risk averse or need a preapproval, lock ’em while you got ’em.

Robert McLister